O modelo de construção a preço de custo
A Construção a Preço de Custo é uma ótima opção para quem procura investir no mercado imobiliário, principalmente pelo custo-benefício elevado, que é inerente ao modelo. Mas ela é interessante por vários outros motivos: tem como núcleo a sustentabilidade econômica, dá ao investidor controle sobre o processo e conta com um nível de transparência que não é possível em outras formas de investimentos imobiliários.
Neste modelo o investidor arca com o custo real do projeto, o que maximiza o lucro bruto. Porém este fato pode ser um risco, afinal é impossível ter completa certeza do valor final da obra. Assim é fundamental que haja um orçamento assertivo.
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Ciclo do negócio
PRIMEIRA FASE
Pré-projeto e fechamento do grupo
Após a comercialização das cotas disponíveis, é oficializada a criação de um grupo de cotistas ao instituir a SPE. A formalização da SPE ocorre na primeira Assembleia de Quotistas, onde é assinado o Acordo de Quotistas e eleito o Conselho Fiscal.
SEGUNDA FASE
Pré-obra
São contratadas as empresas que irão realizar o projeto arquitetônico executivo, projetos complementares e o orçamento da obra.
TERCEIRA FASE
Execução da obra
Nesta etapa, é feito o encontro entre a estimativa inicial, o memorial descritivo e o orçamento quantitativo. É comum identificar neste momento diferenças entre a estimativa inicial e o orçamento quantitativo.
QUARTA FASE
Entrega da Obra
Este é o momento em que acontece a dissolução da SPE. Após o processo de expedição dos Habite-se e a emissão da certidão negativa do INSS, é realizada a averbação da construção, instituição do condomínio e a individualização de matrículas.
Vantagens da SPE:
- Pagamento parcelado apenas durante a obra
- Prestação de contas e transparência
- Você recebe o imóvel quitado
- Até 50% abaixo do preço de mercado
- Possibilidade de excelentes ganhos com revenda ou locação
- Geralmente localizados nos melhores pontos da cidade
Todos os sócios da SPE têm direito de fiscalização total durante todo o processo, incluindo acesso à todos os documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras.
Pontos a serem ressaltados da SPE:
- Pagamento total do imóvel deve ocorrer durante a obra
- Não aceita-se imóveis ou veículos
- O preço final da obra não é determinável com exatidão no início do processo
Como o cotista paga pelo custo efetivo da obra, variações no preço de insumos e possíveis imprevistos podem alterar o valor previsto inicialmente. Sugerimos uma reserva extra para possíveis variações. Não existe a possibilidade de financiamento, consórcio ou mesmo de usar recursos do FGTS, o investidor precisa estar preparado para arcar com os pagamentos periódicos e possíveis imprevistos.
Perguntas Frequentes:
O que é uma SPE?
Sociedade de Propósito Específico é um modelo de organização empresarial pelo qual se constitui uma nova empresa limitada ou sociedade anônima com um objetivo específico e tempo determinado. Possui personalidade jurídica, escrituração contábil própria e demais características comuns às empresas limitadas ou S.A.(s).
Consigo financiar?
Ao aderir ao modelo, você se torna um cotista de uma empresa e não existem linhas de financiamentos destinadas a este tipo de negócio, não existindo a possibilidade de consórcio, financiamento bancário ou de utilizar recursos do FGTS. Além disso, é essencial que o investidor tenha recursos acima do valor das cotas, para poder arcar com possíveis imprevistos.
O que preciso para investir numa cota?
É necessário a quantia para a entrada no investimento e capacidade de arcar com os aportes periódicos. Também é fundamental que o investidor tenha alguma sobra de caixa para eventuais ajustes na estimativa inicial obra, pois no fechamento do grupo os valores estão baseados em uma estimativa.
Como funciona o processo de pagamentos?
No início do processo os investidores dão um valor de entrada para que seja efetuada a compra do terreno e cobrir os custos de comercialização da cota. Durante o processo, são efetuados pagamentos mensais e aportes semestrais, ambos corrigidos pelo CUB, divididos em um fluxo apresentado no momento de comercialização da cota.
Sou estrangeiro, posso investir?
Sim, é necessário ter CPF, eleger um representante legal que resida no Brasil e ter certificado digital. Além disso, a entrada do dinheiro no país precisa ser via remessa oficial.
Posso dividir uma cota com outro investidor?
Sim, basta dividir as cotas referente à unidade no contrato social.
E se um cotista atrasar o pagamento?
Em caso de inadimplência, o sócio será notificado em 30 dias. O sócio inadimplente tem até 60 dias para regularizar sua situação após a notificação. Caso não haja a integralização do capital depois deste período, a Sociedade pode, em assembleia, excluí-lo da sociedade, tendo os valores pagos por ele até o momento devolvidos, deduzidos de juros de mora e despesas da Sociedade, previamente fixados. As cotas referentes ao sócio excluído poderão ser tomadas pelos demais sócios ou transferidas a terceiros.
É seguro investir nesse modelo?
A segurança da Construção a Preço de Custo se dá pela maneira como ela é estruturada. O terreno e os valores arrecadados são propriedade da SPE, cujos sócios são os próprios investidores, a SPE tem contabilidade e conta corrente própria. Além de estes fatores garantirem que os valores destinados à obra não possam ser utilizados para outra finalidade, os cotistas da SPE estão protegidos de qualquer eventualidade que possa acontecer com a administradora. Além disso, o processo de prestação de contas é transparente. Todos os sócios de uma SPE têm direito de fiscalização durante o processo, com acesso aos documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras. Säo disponibilizados todos os documentos e informações referentes à SPE ou à obra nas ferramentas de comunicação, como Relatórios Mensais.
Como funciona o ciclo do negócio?
O processo pode ser resumido em 4 fases, Pré-projeto e fechamento do grupo, Pré-obra, Execução da obra e Entrega da Obra.
Quais são as vantagens do modelo?
No modelo de Construção a Preço de Custo, você paga o valor real da obra e no final do processo a sua unidade assume o valor de mercado. Esta diferença, se positiva, é seu lucro bruto. Observamos uma média de valorização para Florianópolis entre 60% e 100%, contudo esta valorização não é garantida. A execução do projeto é feita pela SPE e a administração de todo o processo pela incporporadora contratada. Os ativos como o terreno e os valores arrecadados pelos investidores são de propriedade da SPE. E como cada empreendimento tem sua contabilidade e conta corrente própria, isso garante que o dinheiro aportado não seja usado para outros propósitos. Além disso, o processo de prestação de contas é transparente. Todos os sócios de uma SPE têm direito de fiscalização durante o processo, com acesso aos documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras.
Quais são as desvantagens do modelo?
O preço final da obra não é determinável com exatidão no início do processo. Como o cotista paga pelo custo efetivo da obra, variações no preço de insumos e possíveis imprevistos podem alterar o valor previsto inicialmente. Sugerimos uma reserva extra para possíveis variações. Não existe a possibilidade de financiamento, consórcio ou mesmo de usar recursos do FGTS, o investidor precisa estar preparado para arcar com os pagamentos periódicos e possíveis imprevistos.
Quando é finalizada a administração de uma SPE?
Após a realização dos processos de expedição dos Habite-se, a emissão da certidão negativa do INSS, realizamos a averbação da construção, instituição do condomínio e a individualização de matrículas. Uma vez individualizadas as matrículas, a SPE é dissolvida, com a consequente transferência de seu patrimônio aos quotistas, conforme o Acordo de Quotistas.
Quanto tempo para a entrega do empreendimento?
Depende do projeto, mas em média 40 meses após o fechamento do grupo, marcado pela primeira Assembleia de Cotistas.
Qual a diferença entre o modelo de Construção a Preço de Custo e o modelo tradicional de compra de imóveis?
A principal diferença entre a Construção a Preço de Custo e o modelo tradicional é o fato do investidor arcar com o custo real da obra. Este fator maximiza o potencial de lucro, pois a diferença entre o custo da obra e o valor de mercado do bem tende a ser positiva. Além disso, o valor pago pela administração da obra é, em regra, inferior aos lucros relativos a outras modalidades de construção, o que contribui para aumentar o potencial de lucro. Porém, isto também significa que o investidor assume um risco, pois é impossível estimar com exatidão o custo da obra no início do processo.